9月27日央行与银监会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，伴随政策的最终落地，各界人士对政策的种种猜想也得到了证实。北京中原三级市场部副总经理宫萍认为这一政策欲达到的目的主要在三个方面：一、支持自住型购房者首次贷款购买中小户型，这表明新政对占到市场份额85%的自住需求影响甚微；二、采用了加息以外的新金融手段来抑制投资，以达到稳定过快增长的房价的目的；三、在房价上涨过快的现实状况下，银行业加强了防范信贷风险的意识。 

　　对自住购房者影响不大 


　　该政策首先明确了“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%”。北京中原三级市场部研究中心的专业人士认为这一标准与以往相比并没有提高首付比例的迹象。这表明政策对于广大的自住型购房者还是有着较大的政策倾斜，同时对中小套型给予了更多的关注和支持，并通过给予首付优惠这一切实的利民政策体现出来。 


　　新措施抑制投资，稳定房价 


　　从政策的内容上看是通过三大层面来加强贷款额度的控制：首先，处于在贷款状态下的购房者再办理第二套房贷时，再贷款的首付款比例不得低于40%；其次，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，如现行5年期以上的贷款基准利率为7.83%，那么自央行新政出台之后，第二套房贷的利率将不得低于8.61%，且随着套数增加贷款首付款比例和利率水平也应大幅度提高；最后，再次强调了借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%，这也将制约购房者所能申请的贷款额度。北京中原三级市场部研究中心的专业人士认为从首付、利率标准和月供的综合作用来加大贷款额控制的力度，有利于进一步挤出投资客和投资热钱，这也是继加息之后的在金融领域 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)推出的新措施、新办法，它将对房价的稳定起到一定的积极作用。 


　　银行业提高防范信贷风险的意识 


　　由于近几个月，房价上涨速度呈现偏快的趋势，由于这一风险信号，因此银行业不得不提高防范风险的意识，因为在一人多贷的情况下，其抵抗市场风险的能力将下降，再加上其中不乏一些投资客贷款购买多套房产，将手中剩余资金投入其他高风险获利渠道，如股市等等，但由于专家预测接下来的一段时间股市也将处于不断的调整期，因此股市的波动很可能会使其瞬间损失大量资产，而这一资产危机将必然削弱其房贷的偿还能力。从而给银行带来放贷坏账的潜在风险。 


　　第二，央行叫停了“个人住房循环授信”这一贷款产品，因为这一循环授信是基于房价的稳步上涨，基本没有考虑到未来的市场波动情况，因此这次政策指导让各大商业银行要更多关注可能出现的潜在市场变化，不能抱有高枕无忧的过度乐观态度。 


　　第三，基于中国现阶段的信用体制和人民素质，在房贷市场上仍存在一些骗贷的手法，如借助虚假收入证明等来获取超出自身实际承受能力的贷款额度。而这一行为无疑也将威胁到未来银行贷款的回收情况。这似乎也是受到了美国次级房贷风波发生的提示，在加息不断的背景下，一旦房价出现下降等波动趋势，将极有可能引发银行业资产的大面积减损。因此北京中原三级市场部研究中心的分析人士也认为不能无条件的将房贷产品认作纯粹的优良资产。 


　　第四，随着租售比的进一步上升（北京部分热点地区已经超过1：300），偏离国际公认的正常水平越来越远，这似乎也预示着房价的上涨有些过快，房产市场有偏离健康轨道的趋势。 


　　因此综合房产市场价格上涨偏快和银行对自身房贷产品的风险估计不足的两点因素，这次央行和银监会也是提示各商业银行要做好防范风险的必要准备。 


　　透过此次《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的内容，北京中原三级市场部研究中心的专业人士认为此举规避了一刀切政策的弊端，细分后的政策条款更具针对性和合理性。 


　　备注：北京各大商业银行还未出台针对央行通知的具体细则，北京中原会密切跟踪各大银行的最新措施，并及时发送给您，敬请关注。