据《中国证券报》报道从今年二季度起，京城多个高档住宅销售放缓，虽然在7月份，有泛海国际居住区、国奥村等极个别楼盘以超过百套的成交量刷新了历史记录，但以朝阳公园板块、燕莎板块、双井板块和亚奥板块等为代表的大多数高档楼盘销售仍未走出低谷，其中以售价超过20000元/平方米的高档住宅成交量跳水尤为严重。

“价格在15000元/平方米以上的项目整体销售率为20%多一点，一些价格上涨过快的高档项目甚至连续出现了单月零成交的情形。”北京市房地产协会的一位人士在接受记者采访时表示，但与此同时，北京高档房的价格却一路走高，进而使得其“有价无市”的特征更加凸显。

●豪宅有价无市 


主要靠拿提成过活的售楼人员被迫改行：“去年这个时候，我们平均月收入都在2万左右，而现在仅拿几百元的薪水” 


自今年1月份以来，北京商品房交易量开始大幅缩水，其中高档房市场更是接连遭受重创。 


权威统计数据表示，上半年北京市商品房现房和期房销售面积双双下降43.9%和19.5%；其中，1至4月入市的高档住宅项目占开盘总数的1/5，高档住宅的销售率仅为22.8%。 


进入7月份，应该是楼市销售的黄金季节，但数据显示，截至7月31日，北京在售排名前38位的别墅、住宅、写字楼和商业项目，总销售套数仅为3862套，即便是进入7月各物业类型销售榜前10位的项目，多数月销售量仍不足10套。 


“简直没法干了，现在我每个月就拿一点基本工资连养家糊口都不够。”京城某高档盘销售经理王伟向记者抱怨，如果9月份还没有起色，他就准备改行干点别的。据他介绍，由于他所在的楼盘销售量一直“糟糕透顶”，主要靠拿提成过活的售楼人员的收入也开始直线下降，迫于无奈，很多人都不得不离开这一行。 


“去年这个时候，我们平均月收入都在2万左右，而现在仅拿几百元的薪水。”王伟坦陈，在北京这个地方，售楼员的收入由两部分构成：一是600～2000元不等的底薪；二是提成，大多在1.5‰至2‰之间，有的则为0.6‰。 


对此，维多利亚花园公寓置业顾问张小姐很有同感。她表示，“6～8月，她连一套房也没卖出去，每个月只能拿1500元”。而仅仅是在今年3月份之前她每个月能卖两套单价600万、800万的房子，每月收入有2万元左右。 


“以前老是烦看房的人太多，忙得连吃饭的时间都没有，现在可好，一天下来连个人影也看不着，即便有人来，大多也是问问价格就走了，再没有音讯了。”张先生如是说，眼下他所在项目组才完成销售任务的1/8。 


日前，记者在走访京城一些高档楼盘也看到了类似的情形：一些销售价格在20000元/平方米以上的高端楼盘仍然难挽销售量持续下滑的颓势，其售楼处鲜有前来看房的人。 


位于东四环青年路附近的某高档楼盘售楼处，显得格外冷清，除了有一名工作人员在前台值班，外加两个保安，再也看不到其他人了。在说明来意之后，这位工作人员推脱说，售楼员大多都在休假，如果实在要看房，就只能耐心地等上一等，随即他拨打了一个电话，“售楼员大约20分钟后过来。” 


与之形成鲜明对比的是，虽然成交量严重缩水，但这并不阻碍北京高档房价格节节走高的势头。比如，亚奥区域的房价已由申奥成功初期的5000元/平方米上升至现在的18000元/平方米，区域内有开发商乐观地认为到年底销售价格将突破25000元/平方米大关，甚至很有可能达到30000元/平方米。

●开发商跟风涨价 


“他们相信在奥运前把高档房售价提高不会出现死盘的现象，虽然可能会牺牲销售速度，但是预计会获得可观的利润” 


那么，在成交量缩水、价格却一路走高的背后到底隐藏着什么样的动因呢？ 


“谁都知道，凡是一种商品出现滞销时，其价格都会往下走，而北京的高档房却反其道而行之，显然有悖于常理。”京城某地产商一话道破了天机，房价上调是以其开发成本及市场的供求关系为基础，辅以销售节奏和建设进度为参考因素的，是一种理性的市场行为，但现在大部分项目都属于跟风，是一种人为的涨价。 


他分析说，在奥运概念的刺激下，大多数开发商对房地产市场的判断往往过于乐观，更愿意给自己的房子定一个特别高的价格，“他们相信在奥运前把高档房售价提高不会出现死盘的现象，虽然可能会牺牲销售速度，但是预计会获得可观的利润。” 


更重要的是，由于“拿地”成本的不断攀升，使得开发普通住宅的利润空间已在逐步缩小。为此，开发商在产品的选择上，往往会倾向于利润更高的高档房，但是在产品设计以及配套服务上却鲜有突破，产品同质化现象极为严重，从而导致销路不畅，如果下调价格势必会影响其收益。 


于是，大多数房地产开发商只能在由低销售量与高房价做成的“钢丝”上行走。很显然，因为高档房不但价格高，而且户型面积偏大，单位面积价格涨幅就会进一步放大总成本，“过高的价位、过快的涨幅，对高档房的成交产生了明显的抑制作用。” 


东区朝阳公园桥一带是传统的高档住宅区。该区域以东四环和青年路为分隔，自西向东依次分布着朝阳公园板块、朝东板块和朝青板块。统计显示，朝阳公园板块和朝青板块今年的销售速度明显放慢。业内人士分析认为，价位高、价格上涨速度过快是这些板块成交降温的主要原因。 


业内专家也表示，眼下高档房的价格与户型面积已十分接近别墅类的产品，但其舒适程度却又远远不够，这就是为什么今年别墅类的产品销售情况好于高档房的最主要原因。与此同时，国家出台的加息等一系列的宏观调控政策以及政府加快实施“保障性住房”计划等因素都在某种程度上影响了北京高档房的销售。因为，买高档房的一部分人是为投资购房的，央行连续几次加息已大大缩小了其盈利空间。此外，股市的持续走牛，也分流了大量资金，很多人把资金投向了股票市场。 


(作者：石朝格)